土地评估过程中需特别注意的有关文件规定
时间:2019-08-02 15:28
摘要:随着社会经济的发展及土地使用制度改革的逐渐深人,各种与土地评估相关的工作将更加频繁、更加活跃,与评估相关的政策也在不断完善,在估价实践中,必须严格遵守相关文件规定,本文列举土地评估过程中,地价内涵设定,估价方法选取、估价方运用、结果确定时需特别注意的一些政策问题。
 
关键词:土地评估 文件规定 规程要求
 
一、地价内涵设定
 
(一)土地用途设定
 
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)9.2规定,评估中,待估宗地用途设定宜参照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的二级类进行细化,对于具有混合用途的待估土地,应分别界定各用途的构成比例。
 
(二)土地使用年期设定
 
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十二条中明确各用途土地使用权出让最高年限。《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)土地估价报告及技术报告(评估工作底稿)规范格式中关于地价定义中对土地使用年限时设定时也有说明,设定年限为法定最高年限内一定年期。
 
(三)开发程度设定
 
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)土地估价报告及技术报告(评估工作底稿)规范格式地价定义中对开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致,分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”和宗地内平整。“规程”6.4.4中明确,属建成区内已开发完成的宗地,评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费,根据估价目的和投资主体不同,确定是否计入宗地红线内各类开发费用,在实际评估工作中,应以上述“规程”为依据,根据估价目的不同及土地利用特点,设定宗地红线内外开发程度。
 
二、估价方法的选取
 
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)9.1规定估价人员应针对不同用途土地价格形成特征,选择适宜的两种以上评估方法,正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难易显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
 
国土资源部2013年下发的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)文件,第4.4规定,出让地价评估,应至少采用两种评估方法,包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一,以及成本法或公示地价系数修正法。因土地市场不发育等原因,无法满足上述要求的,应有详细的市场调查情况说明。另根据“规范”1适用范围,在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估,以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估,适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格,可参照本规范执行。
 
在对宗地出让评估时应按“规范”要求,最少选用两种以上评估方法,在对出让底价评估之外的评估目的,应在符合“规程”要求的前提下,参照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)文件选取,如无法达到规范要求,需作说明。
 
三、估价方法的运用
 
(一)市场比较法
 
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)5.2中要求除《城镇土地估价规程》的规定外,市场比较法还需体现以下技术要求:
 
1.在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上,优先选用正常市场环境下的实?#24335;?#26131;案例。原则上不采用竞价?#25191;?#36739;多、溢价?#24335;细?#30340;交易案例;不能采用楼面地价历?#32439;?#39640;或最低水平的交易案例。近3年内所在或相似区域的交易案例不足3个的,原则上不应选用市场比较法。
 
2.各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即(高比准价格-低比准价格)/低比准价格≤40%,对超过40%的,应另选案例予以替换。案例不足无法替换的,应对各案例进行可比性分析,并作为确定取值权重考?#19988;?#32032;之一。
 
3.各比较案例的修正幅度不能超过30%,即(案例修正后的比准价格-案例价格)/案例价格≤30%。“规范”对案例选取,案例修正幅度等作了较具体的要求,在运用市场比较法时,选择案例时,应在综合分析当地土地市场的前提下,不能为达到某种目的,故意选择最高、最低案例,在确定溢价率时,可查看地块招拍挂时起始价,确定其溢价程度。在编制各因素修正体系时,应合理编制其调整幅度,在确定个因素因子体系权重时,可参照基准地价修正体系中因素权重确定。另还有一个容易忽略的是,在“规范”7.2中要求报告中采用的相关案例的详细资料(包括照片)应在附件中体现。
 
 
(二)成本?#24179;?#27861;
 
1.合理确定土地取得费
 
《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)6.4.3对土地取得费有明确规定。
 
(1)征收农村集体土地的,土地取得费即为征收补偿安置费用,主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及设计人员的安置补助?#36873;?#21508;项费用应按有关规定,依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准,以应当支付的区域客观费用确定。
 
a)《中华人民共和国土地管理法》第四十七条,征收耕地的补偿费用包括土地补偿?#36873;?#23433;置补助费以及地上附着物和青苗的补偿?#36873;?#24449;收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
 
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
 
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
 
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按?#23637;?#23478;有关规定缴纳心裁地开发建设基金。
 
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助?#36873;?#20294;是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
 
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
 
b)国土资源部《关于开展制订征地统一年产?#24403;?#20934;和征地区片综合地价工作的通知》中明确,制订征地统一年产?#24403;?#20934;和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据,直接为征地服务。
 
在采用征地区片综合地价时,应分清综合区片地价的内涵,征地区片综合地价标?#21152;?#24449;地补偿安置费和社会保障费组成,不包括地上附着物和青苗补偿费,在确定了征地区片综合地价后要根据各地规定合理确定地上附着物和青苗补偿?#36873;?/div>
 
(2)征?#23637;?#26377;土地使用权的,土地取得费即为征收补偿安置费用,主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费,各项费用应按有关规定,依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准,以应当支付的区域客观费用确定。
 
在确定土地取得费时,应注意不管是征收集体土地还是国有土地,均用采用区域客观费用,故不能采用因特殊原因而产生的畸高或畸低的补偿费用作为土地取得?#36873;?/div>
 
2.土地增值收益确定
 
在企业改制土地评估时,根据《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》(国土资发[2009]311号)中规定,各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师协会或有关研究机构,收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料,综合地区社会经济发展水平,开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究,科学确定并公布当地土地增值收益?#30465;?#26410;经科学论证的土地增值收益?#21097;?#19981;得直接在土地估价报告中使用。
 
3.价格修正
 
(1)《城镇土地估价规程》中6.4.9中要求,初步测算土地价格后,应根据待估宗地所在区域内的位置和宗地条件,考虑是否需要进行其他因素修正,确定土地价格。
 
(2)当土地增值是以有限年期的价格与成本价格确定时,不再另?#24515;?#26399;修正;当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定是,土地增值收益与成本价格一并进?#24515;?#26399;修正。当待估宗地为已出让土地时,应进行剩余使用年期修正。
 
(3)《城镇土地估价规程》土地估价报告及技术报告(评估工作底稿)规范格式中对成本?#24179;?#27861;也作?#21496;?#20307;要求,运用成本?#24179;?#27861;时应根据估价对象的个别因素条件进行修正,因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致。当待估宗地为已出让土地时,应进行剩余使用年限修正。
 
 
(三)收益还原法
 
1.确定土地收益
 
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)中对土地收益求取过程有了较明确的要求,应通过调查市场案例进行比较后得出符?#31995;?#21069;市场的正常客观收益水平,并假设该收益水平在出让年期内保持稳定,对于待见、在建的土地,按照规划建设条件选用可比较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。在以往运用收益法评估时大家按要求采用市场比较法求取了土地收益,但往往未假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
 
2.年总费用确定
 
《城镇土地估价规程》6.2.5中对不动产出租利用方式时,土地年总费用主要包括:经营管理?#36873;?#32463;营维修?#36873;?#25151;屋年保险?#36873;?#25151;产税及其他税费,与GB/T18508-2001版《城镇土地估价规程》相比减少了房屋年折旧?#36873;?/div>
 
3.房屋折旧年限的确定
 
《城镇土地估价规程》6.2.6中确定房屋?#31181;?#26102;,利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况:在确定房屋折旧年限时,当房屋经济寿命早于设定土地使用权年期时,应按照房屋经济寿命确定折旧年限,合理估算剩余年期的土地价格。当房屋经济寿命晚于设定土地使用权年期时,应按照土地使用权期限确定折旧年限,并合理估算房屋余值。
 
 
(四)公示地价系数修正法
 
1.基准地价系数修正法的适用范围
 
《城镇土地估价规程》6.5.1.3中明确基准地价系数修正法的适用范围,基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价,具有完备的基准地价修正体系的区域,且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时;所采用的基准地价应具有现势性,待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。中国土地估价师协会《关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见》(中估协发[2012]27号)中对基准地价超期使用提出了明?#26041;?#35758;,a.基准地价标准已超3年,但尚不足6年的,应在报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性,如必须且能够使用的,应在报告中定量分析当地市场的趋势变化,并进行相应的期日修正。b.基准地价标准超过六年的,须附地方政府(包括主管部门)明确要求必须使用该方法的证明;不能提供证明的,须由省级以上(含省级)土地估价师协会组织专家论证,对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议,同时估价报告中应充分披露该事项,并进行相应的期日修正,地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。c.凡不符合以上规定而使用超期基准地价的,在评审中将被视为估价方法选用有误、存在严重质量缺陷,直?#20248;?#23450;为不合格报告。
 
2.路线价法
 
《城镇土地估价规程》6.5.2.2中说明,路线价法是基准地价系数修正法的特殊?#38382;劍?#36866;用原则与基准地价系数修正法类同。当区域内同时存在基准地价和路线价时,里地线以内的宗地,应该用路线价法评估。
 
(五)剩余法
 
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价及现有不动产中地价的单独评估。
 
在对现有不动产中地价单独评估时,《城镇土地估价规程》6.3.1.3中明确,不动产交易价格应依据客观交易价格,采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。在?#36291;?#26377;投资开发或再开发潜力的土地估价时,“规程”6.3.2.3中要求,对开发完成后不动产总价的测算,应该根据待估宗地的最有效利用方式和当地不动产市场现状,采用市场比较法和趋?#21697;?#26512;法确定其在评估期日的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值,也可?#24895;?#25454;同一市场状况采用收益还原法确定其价值。利息测算过程中,利息的计算应充分考虑资本?#24230;?#30340;进度安排,按复利计算。利息率的选取应参照银行公布的同期贷款利?#30465;?#21478;《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)文件规定,假设的项目开发周期一般不超过3年。
 
 
四、估价结果的确定
 
在采用至少两种方法对宗地价格进行测算后,根据两种方法的结果确定最终地价是评估报告得到最终结果的一个重要?#26041;凇?/div>
 
根据《城镇土地估价规程》,地价确定的方法,应说明对不同估价方法的测算结果进行增值或兼职调整的原因。对采用众数、简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价,应阐述其方法及权重选择的依据,若舍弃某种估价方法的测算结果,应说明理由。
 
另外《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)文件,工业用地出让评估应按规范规定评估出正常市场条件下的出让土地使用权价格,并在土地估价报告明确说明与当地工业用地出让最低价标准的对比结果。协议出让评估时,应按规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格,并提出出让地价的建议。当地未公布协议出让最低价标准的,按拟出让土地所在级别基准地价的70%测算对比;拟出让土地在基准地价覆盖范围外的,与新增建设用地有偿使用?#36873;?#24449;地拆迁补偿费用以及按?#23637;?#23478;规定应缴纳的各项税费之和进行对?#21462;?#24314;议出让底价低于协议出让最低价标准的,应在土地估价报告中明确提示。
 
五、结语
 
由于土地评估受政策影响较大,且政策更新快,在土地评估实践中,应注意收集相关政策文件,并?#38505;?#23398;习,这样在撰写评估报告时才能做到,有理有据,与政策不相违?#22330;?/div>
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