岸线使用权价格评估

岸线资源作为一类特殊的资产近年来在越来越多的评估实践中为大家所遇到,对于这一类特殊的资产究竟该如何界定以及在评估实践中我们该采用何种评估技术路线或处理方法,从理论和实践两个方面谈谈自己的体会和认识。

一、岸线资源应界定为无形资产

岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为岸线使用权的价值,从无形资产的定义及其特点看,应界定为无形资产。它具有一般无形资产的共同属性:
1、非实体性。岸线资源价值实际体现为一种岸线使用权的价值,不具有实体形态,是一种隐形存在的资产。
2、垄断性。岸线资源的使用权具有排它性,由特定主体控制和?#21152;?#24182;需通过一定代价才能取得。随着港口岸线有偿使用制度的建立,岸线使用权人排他使用其拥有的岸线使用权并需为获得岸线使用权向政府有关部门支付费用。
3、效益性。通常情况下,拥有岸线使用权的企业比同类规模的不拥有岸线使用权的企业产生更高的经济效益。
4、不确定性。岸线使用权能为岸线使用权人带来的经济利益具有一定的不确定性。这种不确定性与岸线使用权人拥有的?#34892;?#36164;产的规模和市场竞争强弱、国家宏观经济政策、产品性能与质量等诸多因素直接相关。

二、岸线资源价值评估的主要方法

(一)从纯理论角度出发,岸线资源价值评估适用一般资产价值评估方法:

1、收益还原法
收益还原法是指通过估算岸线使用权在合理收益期限内的预期收益并折算为?#31181;擔?#20197;确定岸线资源价值的一种资产评估方法。收益还原法适用于存在收益的岸线价格评估测算。收益还原法的基?#31455;?#24335;是:岸线价格=岸线纯收益÷还原率。在此,将纯理论的最一般形式和可操作的两种表?#20013;?#24335;表示如下:
情形1 纯理论的最一般公式
 
式中:
P——岸线收益价格
a1、a2、a3…an——?#30452;?#20026;未来各年岸线纯收益
r1、r2、r3…rn——?#30452;?#20026;未来各年的岸线还原率
情形2 岸线收益永续?#31227;?#20182;因素不变的形式
 
式中,p为岸线价格,a为岸线纯收益,r为岸线价格还原率。
情形3 岸线收益年期有限?#31227;?#20182;因素不变的形式
 
式中,p,a,r之含义同前
n为岸线使用年期或岸线收益的年期


2、市场比较法
市场比较法,又称市价比较法或市场资料比较法,它是在求取待评估资产价格时,以条件类似原资产买卖实例与待估资产加以对照比较,从而求取待估资产价格的一种方法。由于我国?#24418;?#24418;成统一的岸线使用权交?#36164;?#22330;,缺乏岸线市场交易价格,因此,该方法仅在理论上适用于岸线资源价值评估。这里例举两种简便实用、易于操作的公式:
公式1 加法比较测算公式
估价资产价值 = 交?#36164;?#20363;资产价值×(1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5)
式中:
K1为交易情况修正系数(有正有负,下同)
K2为估价期日修正系数
K3为标准化修正系数
K4为区域因素修正系数
K5为个别因素修正系数
公式2 乘法比较测算公式
估价资产价值 = 交?#36164;?#20363;资产价值×(1+ K1)×(1+ K2)×(1+K3)×(1+ K4)×(1+ K5)
式中:
K1、K2、K3、K4、K5同前

3、成本法
成本法也称还原法、合同法,是以开发港口岸线等所耗费的各项费用之和为主要依据,在加上一定的利润和应纳税金来确定港口岸线资源价值的评估方法。成本法的基本原理是生产费用价值论,其测算公式为:
新开发岸线价格 = 购置开发岸线使用权费用 + 岸线开发所需投资(开发费用、税收、其他 + 利润)
需要?#24471;?#30340;是,成本法仅在理论上适用于新开发岸线价格的评估,由于?#20013;?#25105;国港口岸线使用收费主要有以下三?#20013;?#24335;?#28023;?)使用者无偿取得港口岸线使用权,定期缴纳港口岸线使用费。(2)使用者在取得港口岸线使用权时,一次性支付港口岸线占用费。(3)使用者以更高的价格得到土地使用权,不再另行支付岸线使用费或占用费。且岸线开发投资往往与其它水工资产合并计量,因此在实践操作过程中,该方法很难使用。

(二)从评估操作角度出发,岸线资源价值评估应主要运用以下两种评估方法:

1、收益还原法
岸线的使用主要有生产型、物流型、旅游娱?#20013;?#21644;公?#37319;?#26045;型四种不同的类型。收益还原法仅适用于生产型、物流型和旅游娱?#20013;?#19977;种使用方式的岸线价格评估。
收益还原法评估岸线价格的基本思路是?#21644;?#36807;企业调查,获得占用岸线企?#30340;?#21019;造价值总量(用近三年年平均利润+年平均工资总额表示),?#25910;?#35748;为,占用岸线企业价值总量主要由生产经营利润、土地收益、建筑物收益和岸线收益四部分所构成,从企业所创造价值总量中剥离出生产经营利润、土地收益、建筑物收益就能得到岸线资源创造的收益,从而进一?#35282;?#21462;岸线价格。
其计算公式如下:
 
式中:
P岸线——岸线价格
π——企?#30340;?#21033;润总额
S营业——企?#30340;?#20027;营业务收入
r营业——未占用岸线的同类型、同规模企?#30340;?#24179;均营业利润率
S地——企业占用的土地面积
p地——企业占用的土地的单位地价,这里取基准地价
r地——土地还原利率
S建——企业使用的建筑总面积
P建——建筑重置价
r成——建筑物平均成新
r建——房屋还原利率
L ——企业占用岸线长度
r岸——岸线还原利率


2、基准岸线段价格修正系数法

基准岸线段价格修正系数法,是利用政府公布的岸线?#20301;?#20934;价格表(见表1),按照替代原则,就待估岸线的水文条件、地质条件、环境状况、水深条件、腹地条件、期日因素等与相同类型岸线段?#27573;?#20869;的基准条件状态相比较,选取相应的修正系数对基准岸线段价格进行修正,进而求取待估岸线使用权价值的一种评估方法。
其计算公式如下:
P = P0×(1±R1)×(1±R 2) ×(1±R 3) ×(1±R 4) ×(1±R 5) ×(1±R 6) ×(1±R 7) ×(1±R 8) ×(1±R 9)×R10×S
式中:P ——估价岸线的价值
P0——估价岸线所在类型岸线段区域基准价格
R1——水文条件修正系数
R2——地质条件修正系数
R3——环境状况修正系数
R4——集疏运条件修正系数
R5——锚地和航道条件修正系数
R6——产业集聚规模修正系数
R7——规划限制修正系数
R8——水深条件修正系数
R9——腹地条件修正系数
R10——期日修正系数
S——海岸线长
式中,具体因素修正系数适用于生产型、物流型用途岸线。旅游娱?#20013;?#29992;途岸线具体修正因素应视旅游娱?#20013;?#29992;途岸线的特点?#23454;?#35843;整。
需要?#24471;?#30340;是由于基准岸线段价格的评估工作目前我国只有少量地区开展并实施,因此,从目前的评估实践看,运用这一方法评估岸线价格有较多的局限性。但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、完善和发展,相信在不远的将来,采用这一方法评估岸线价格将得到广泛的运用。

三、目前评估实践中对岸线使用权的主要处理方式

1、不单独确认为一项资产,混淆在港口码头资产中“评估”,通常通过主观的?#23454;?#35843;整码头资产造价水平或相关费率来“评估”。?#25910;?#35748;为,岸线资源作为一项资源性资产,前述已从理论层面分析了它应被界定为一项可确指的无形资产,因此该处理方式实质是一种漏评行为,且存在恶意抬高其他资产价格的嫌疑。
2、不单独确认为一项资产,在地价评估中通过岸线修正系数的形式有意识的考虑占用岸线土地的“岸线价格”。例如舟山市公布的基准地价对该问题的处理方式是:对于商业用地和住宅用地不考虑占用岸线土地的修正问题,而对于工业用地则专门引入了“距岸线距离修正”,但这种处理方式显然忽视了岸线资源本身存在的差异。

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